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責任編輯:張聞宇
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禁止公司購買商品房 是堵上限購限售的最大漏洞
來源:騰訊財經 時間:2018-06-29 13:54:11 作者:
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  5月中旬,成都調控加碼——單身無房限購1套,家庭2套房禁購(夫妻離異2年內購房按原家庭套數計算),而且一次只能報名1個樓盤。政策公布之後,好幾個成都人向我抱怨說:新政下,像我們這種已經買了1套房,用掉名額,但房子又不夠大的單身男性,去相親都失去了不少優勢。

  以上調侃的成分居多,但卻也反映出,隨著調控不斷加碼,無論是成都,還是其他城市,個人通過離婚等方式規避限購的空間已經被大大壓縮。這對貫徹中央『房住不炒』的政策有至關重要的作用。

  然而,還有一道大門遲遲沒有關上,那就是企業和機構炒房!由於其炒房行為長期游離於樓市限購政策的監管之外,即便在各地調控高壓下,企業和機構炒房依然十分活躍,凶猛程度甚至不亞於眾人皆知的溫州炒房團。

  6月24~26日,西安、長沙和杭州三個城市相繼宣布,在限購區域暫停企事業單位購買商品住房(長沙還要求已購買的商品住房須取得不動產權屬證書滿5年後方可轉讓)。

  鑒於近日國家7部委聯合發文,決定於今年7月初至12月底,在北京、上海等30個城市開展治理房地產市場亂象專項行動,對企業禁售商品房的做法將會推廣到更多城市。

  限價條件下一二手房價格倒掛,誘發企業瘋狂投機炒房

  繳納500萬誠意金纔有資格參與搖號;拿5000萬出來買房只能找個角落蹲一下;167套房卻有700多個人參與搖號,數小時內全盤售罄……

  前段時間,深圳招商海上世界雙璽花園三期開盤,各種段子傳得滿天飛。眾人紛紛感慨,有錢人真多!只有極少數人質疑:深圳有錢人多,但有錢還有資格買房的人怎麼會有這麼多?!

  答案在當天就『揭曉』了——有購房者剛抽到簽,就在群裡面發布轉讓信息:轉讓招商雙璽287平米戶型,原價2450萬元,現按3050萬元轉讓(公司股權轉讓)……

  這說明,『5千萬蹲』的不都是個人還有公司,或者說用公司作掩護的個人!原價2450的房子一轉手就能賺取600萬元,那原價5000萬的轉手之後又能賺多少呢?!

  限價,使得一二手房價格倒掛,存在巨大的套利空間。以招商海上世界雙璽花園為例,其一二期二手房,200多平米的戶型在中介的掛牌價基本在13萬-15萬/平米,在整個蛇口及深圳灣片區,同等定位的豪宅有些甚至賣到20萬/平米,而前不久公開搖號的三期,預售備案價格僅約8.2萬/平米起,整體均價約12萬/平米。

  天下熙熙皆為利來,天下攘攘皆為利往。

  馬克思在《資本論》中曾引用過英國經濟學家托·約·登寧的一段話:『資本逃避動亂和紛爭,它的本性是膽怯的。這是真的,但還不是全部真理。資本害怕沒有利潤或利潤太少,就像自然界害怕真空一樣。一旦有適當的利潤,資本就膽大起來。如果有10%的利潤,它就保證到處被使用;有20%的利潤,它就活躍起來;有50%的利潤,它就鋌而走險;為了100%的利潤,它就敢踐踏一切人間法律;有300%的利潤,它就敢犯任何罪行,甚至冒絞首的危險。如果動亂和紛爭能帶來利潤,它就會鼓勵動亂和紛爭。走私和販賣奴隸就是證明。』

  一旦買到,瞬間就可以賺取數百萬計的價差,任何理性經濟人都會蠢蠢欲動。只不過大多數個人要麼有購房資格卻沒有這麼多資金,要麼有資金而沒有購房資格。可是,游離於樓市限購政策的監管之外的企業,這二者都有!

  有知情人士透露,招商雙璽搖號的現場,大約一半是以公司名義購房。同樣的劇情,在各地頻繁上演。6月25日,杭州九龍倉瓏璽項目公證搖號結果中,出現同一法人注冊的三家企業同時中簽的情況,這三家企業的注冊時間距離搖號時間僅一個月,除了瓏璽項目搖號,這三家公司還分別中簽過杭州其他熱門樓盤!

  事實上,在個人購房遭遇限購情況下,借由公司名義購買商品房房,在深圳、杭州等熱點城市十分常見。購房坐等昇值,甚至是不少上市公司增厚業績、扭虧保殼的法寶!Wind數據顯示,截至今年6月26日,A股3582家上市公司中,共有1656家上市公司持有投資性房地產,佔比46.23%,持有市值上萬億,同比上年增長近兩成。

  對企業禁售商品房的政策,將會被復制到更多城市

  以公司名義炒房主要有兩種方式:

  一是以公司名義買入和賣出房產賺差價,雖然這會涉及較高的交易稅費,但現實中多數時候都采用此種方式。

  二是通過直接轉讓公司的方式交易房產,一般標的較大的豪宅、雙方一次性交易多套房產的會采用此類方式。

  通常,炒房者在購房之前會新注冊一家公司,以公司的名義參與購房,可以規避限購限售等政策;購房之後,直接加價,以轉讓公司股權的方式轉手。

  由於購房的主體是公司,公司股東的變動不影響房屋的所有權,因此不需要到房管部門做更名登記,還可以規避掉增值稅及附加稅,契稅,房產稅和土地使用稅,甚至連個人所得稅也可能通過陰陽合同逃掉,僅需繳納極少的股權轉讓印花稅。

  很顯然,以公司的名義炒房,不僅擠佔了剛需剛改的購房空間,而且容易助漲預期、引發市場恐慌,背離了『房住不炒』的政策初衷,必然面臨整頓。

  西安、長沙、杭州是反應最快的三個城市。6月25日,杭州九龍倉瓏璽項目公證搖號結果存在以公司名義炒房的情況一經曝光,6月26日,杭州市住房保障和房產管理局旋即宣布,杭州在住房限購區域范圍內,暫停向企事業單位及其他機構銷售住房(含商品住房和二手房)。長沙市住建委黨委書記、主任王偉勝更是表態稱,『當前房地產市場的矛盾,不是供需矛盾,是炒房和反炒房的矛盾。』

  長沙出臺新政的當天,住建部等7部位聯合發文,決定於2018年7月初至12月底,在部分城市(名單附後)先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為、治理房地產市場亂象專項行動。雖然其中沒有涉及打擊企業炒房的行為,但是,整治重點中,第一條就是要整治『投機炒房行為』。

  毋庸置疑,集中整治風暴下,暫停企事業單位在限購區內買房這一政策,將在更多城市相繼落地。當前,除上述三個城市之外,據媒體報道,上海正與司法部門商討研究企業能否購買房的相關問題。

  類似深圳這樣的城市,接下來調控加碼、限制企業購買商品房的可能性極大。因為無論是招商海上世界雙璽花園三期還是華潤城三期,都呈現了『限價——搶房潮』的場景,這與中央調控的初衷——房住不炒——是相悖的,已經觸發了調控昇級加碼紅線。

  禁止企業購買商品房,對剛需剛改有利,對開發商不利

  限價,原本是為了打擊樓市投資投機,結果最終卻限出了更加復雜的不公平,激活了更大的投資投機力量。

  事實上,此前深圳部分新開盤項目銷售方案中已有注明:個人優先選房,企業購房排在個人選房結束之後。

  然而,注明是一回事,實際操作卻又可能是另一回事。因為購房者(個人和企業)在與政策博弈,開發商同樣也在跟政策博弈。

  部分開發商為規避限價等政策,甚至成立關聯公司,將自家物業打包出售給關聯公司,搖身一變成為二手房在市場上進行銷售。

  市場上每次曝光某項目開盤過程中存在公司炒房,擠佔剛需、剛改者的購房空間時,項目方總會站出來闢謠:根本沒有這回事!

  如果政策沒有明文禁止以公司名購房,即便存在那又如何,出來闢謠只不過是為了安撫公眾情緒的政治正確或常規公關而已…

  對開發商來說,即便不是打包賣給關聯公司,其也有足夠的動力將房賣給企業。因為調控以來,不僅後端銷售限價,前端融資、拿地也越發艱難,等於開發商同時受到兩邊擠壓。這樣的情況下,開發商不情不願地按指導價賣房,最希望的就是快點回籠資金。相比於賣給個人購房者,賣給企業,對方一次全款付清的實力顯然要更強。

  可是,物極必反,現在政府已經盯上了。往後,如果更多城市加入限制公司購買商品房的行列。諸如『五千萬蹲』的駭人場面一定會減少。對開發商來說,由此會少一個市場炒作的由頭,資金回籠的速度也將受到一定的影響。但是,這一政策對供需結構緊張的城市來說,會帶來一定的緩解作用,對個人購房者來說,則是好事一件。

標簽: 編輯 鄧創
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