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責任編輯:張聞宇
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新政後成都樓市:一二手房價格倒掛 "房荒"顯現
來源:騰訊財經 時間:2018-05-29 09:32:24 作者:
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  在被住建部被約談一周後,成都出臺了20多個月來的第6次調控政策。

  5月15日,成都市人民政府辦公廳發布《關於進一步完善我市房地產市場調控政策的通知》(下稱『5·15新政』),將限購對象由自然人調整為家庭,從需求端進一步加碼。

  成都政府此舉,釋放了對房地產市場再度縮緊的信號,目標非常明確—抑制投資炒房,使樓市平穩健康發展。

  調控背後是成都地區火爆的市場行情。根據易居研究院智庫中心數據顯示,今年前4月成都新建商品住宅成交均價首次突破每平方米萬元大關。另據中估聯數據報告披露,從全國整體來看,2017年成都房價全年上漲58.4%,位居全國67個城市基價漲幅排行榜首位。

  另一層面,這個城市的新房供應量也令業界擔懮。上海易居房地產研究院發布的《百城房地產數據》顯示,成都樓市的最新存銷比在4月為5.1,是自2010年以來的歷史最低值。也就是說,如果不供應新房,5.1個月後成都將無房可賣,進入房荒。

  『從該數據看,還是偏低的,也說明該城市的新房庫存不足。』易居研究院智庫中心研究總監、《百城住宅庫存數據》執筆人嚴躍進對時代周報記者表示。

  不限購樓盤走俏

  成都5·15新政一定程度上刺激著市場對公寓類產品的接納。

  5月19日,時代周報記者在成都金牛區的首開·龍湖紫宸香頌項目售樓處看到,沙盤旁的桌子上鋪著各種客戶統計表格,置業顧問正在接待陸續前來問詢的客戶。

  銷售代表陳琳(化名)對這樣的場景司空見慣。該項目的住宅部分在去年一面世就售罄,目前新推出的是面積在82-153平方米的公寓產品,產權只有40年。

  盡管根據房天下的數據顯示,項目目前報價已經在2萬元/平方米,遠高於周邊的中鐵瑞景匯中心、藍光中央天地和華僑城等商業項目,『但新政後,客戶明顯感覺比以前有增加。』陳琳對時代周報記者表示。

  監控數據顯示,在5月14–20日一周時間,成都公寓項目備案成交量達到過去10周裡的最高峰,為近2300萬平方米,其中近郊的認購數量首次超過主城區達近1300多套。

  同步上漲的還有均價,在5月14日-5月20日,成都主城區公寓備案均價達到了1.45萬/平方米,近郊也達到了0.86萬/平方米;而同期的住宅備案均價主城區約在1.7萬元/平方米,近郊0.95萬元/平方米。

  早在5·15新政出臺前,公寓的熱銷就已經有了苗頭。

  根據中成房業的數據顯示,2016–2017年,成都公寓新增面積從106萬平方米到238萬平方米,銷售方面從103萬平方米到了208萬平方米,都翻了1倍。2017年,公寓新增面積和銷售面積都達到了5年來的最高點。光2018年前4月,新增面積106萬平方米,銷售面積90萬平方米,基本和2016年全年持平。

  陳琳認為,由於公寓並未納入限購范疇,一部分住宅投資需求就外溢到公寓市場,『在早期,這些公寓項目往往會比二手房便宜,成為剛需的選擇』。

  自2016年起,從限購、限貸、限售、限價、限離,再到搖號購房,直至當下以家庭為單位的購房資格界定等,成都樓市持續加碼。不過,調控也推進了更大戶型、更高報價和定位高端的公寓項目的銷售,即便這些公寓項目要遠高於周邊二手房的價格。

  例如在最近拿到新一批預售證的保利天悅項目,從房天下數據看,新推出商辦類產品均價已經在2.2萬–2.4萬/平方米,高於所在武侯區4月1.9萬元/平方米的二手房均價。

  另一個典型的項目是望江名門,按照房天下顯示價格數據,該項目自2017年年中以來,保持4萬元/平方米以上的售價,是所在的錦江區二手房均價的1倍左右。

  一二手房價格倒掛

  公寓走俏的背後,顯現出了『房荒』的現象,在搖號中簽率上是直接的體現。

  不久前獲得預售證的大熱樓盤中鐵青秀未遮山,僅推出1000餘套房源,而搖號登記的人數近8萬人,中簽率僅為1.25%。再早前的招商中央華城項目推出近400套房源,而搖號登記人數近5萬人,中簽率只有0.08%。

  值得一提的是,成都為搖號設置了先後順序:優先保障棚改用戶和剛需選房,再是普通資格客戶。此外,成都還規定離婚三年不能買房,以規避假離婚。

  而購房者仍然踴躍,這種熱情源自於新房和二手房價格的倒掛。

  按照時代周報記者的了解,中鐵青秀未遮山項目報價在1.4萬元/平方米左右,招商中央華城項目報價也在1.2萬–1.5萬/平方米,比所在成華區4月二手房1.8萬/平方米的報價要低。

  不僅在成華區,倒掛的現象也在青羊區發生。區域的熱門項目綠地新裡城開盤的均價最高不超過1.7萬/元平方米,而周邊二手房已經普遍超過2萬元/平方米。

  按照時代周報記者的了解,在成都的主城區、天府新區和部分近郊區,新房和二手房往往能形成近0.5萬元/平方米價格差。而這一現象,從去年年中開始已經出現。

  盡管成都在去年11月出臺過政策明確指出,全款支付的客戶不得被額外照顧。一些倒掛嚴重的住宅項目,依舊通過驗資來選擇客戶。

  『在成都,有些項目委托給中介進行銷售,盡管中介的返點達10個點,但仍會有項目只接受全款支付的客戶。』陳琳對時代周報記者指出,不過她並不願意透露具體的項目名稱。

  而中簽率較低的情況,或許在5·15新政後,出現一定的『改善』—5·15新政規定,一個家庭一次只能參與一個項目搖號。即在商品住房項目購房登記規則確定的網上登記報名期限截止後,不得撤銷或變更購房登記信息。

  這就意味著,購房者會對項目進行選擇。

  成都方面目前也在加大對新房房源的供應,根據成都房管局的信息顯示,5·15新政後,僅5月21日和22日兩天就有14個項目預售公示,共計約5000套房源入市。

  另據媒體報道,在515新政出臺當天下午,登記的人數已經比以往少了一半。

  開發商的冰與火

  在本輪成都房價上漲之前,有的開發商也嘗到過『甜頭』。

  以成華區的項目成都魯能城項目為例,該項目曾是2014年的高價地塊,盡管當時的樓面價達0.9萬元/平方米,但從2016年開始項目均價處在1.1萬元/平方米,直至後來最高時的2萬元/平方米。

  但對於沒有趕上紅利『末班車』的部分開發商而言,卻是另外一種滋味。

  政府的限價面前,不得不使得他們重新思考下一步。

  推遲銷售是不得不為之的舉措。上海某閩系房企營銷負責人對時代周報記者表示,公司在成都寬窄巷子的項目本應在今年六七月就進入銷售,『但目前政府只能給2萬元/平方米的預售價,實在是低於公司原先3萬–3.5萬元/平方米的心理價。因此公司還在內部商議中』。

  該負責人的苦楚並不是個案。為了貫徹『房住不炒』的調控精神,2017年7月20日,成都出臺過限價政策,要求開發商申報預售時,申報價格比照項目前期和周邊同類項目,不得超出太多。

  這也是促使一手房受到市場追捧的原因。『但房企的利潤空間就會被壓縮。』該營銷總向時代周報記者表示。

  新浪樂居對成都2017年高價地塊前33名做過統計。根據開發成本加上利潤,這33幅地塊中,31塊的預估售價均處在1.9萬元/平方米。其中,東原在武侯區紅牌樓街道和金茂在武侯區七裡村的兩塊地價格最高,預估售價應為2.6萬元/平方米。

  而這樣的預估價並不一定通得過。時隔一年多,目前這些項目的絕大多數並未有明確的入市信息傳出。

  事實上,限價之後,部分地產商不得不以低利潤,甚至是『割肉』入市。這種現象,在2016年和2017年的高價地塊上,陸續發生。

  還在被成都當地咀嚼的是金牛區的中南海棠灣項目,該項目在拿地時的樓面價已經達到近1萬元/平方米,而目前政府給的預售價幾乎接近樓面價。

  這樣的情況還將會上演。對於此前在成都大舉拿地的開發商而言,在成都的下一步將會變得更加慎重。

  按照搜狐焦點的統計,2017年拿地金額前十名的開發商有中海、萬科、中房、中南、保利、金茂、人居置業、龍湖、新希望和成都集裝箱。

  5月16日,成都房管局陸續約談綠地、融創、朗基、中糧、藍光等66個房地產開發企業。

  『房企需要有較為明確的政治意識和大局意識,不應該有太多的盈利等考慮。當然從地方政府的角度看,可以適當做策略調整,比如在預售方面可以放寬,這樣也是照顧到房企資金回籠等需求。』嚴躍進對時代周報記者表示。

標簽: 編輯 鄧創
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