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責任編輯:張聞宇
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上海8人搖號456套房 宅地僅1人『競購』
來源:上海證券報 時間:2018-05-25 10:07:12 作者:
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  『連夜排隊,萬人搶房,買到就是賺到!』——近期,這類信息反復激蕩著人們的耳膜,或許已令部分有購房計劃的人心跳加速、手心冒汗。

  先別急、先莫慌,讓我們再來看看完全不一樣的畫風:8人『瘋搶』456套房、宅地出讓僅1人『競購』,而且還是發生在一線城市上海。難道說,情況正在發生變化?

  宅地出讓僅一人競標

  5月21日,上海市規劃和國土資源管理局的一則公告引起記者的注意:

  這是上海市嘉定區江橋鎮的一塊宅地,可竟然只有一名有效申請人,您不覺得奇怪嗎?

  再看這裡:

  這是2018年以來,上海樓市發生的實實在在的事兒。那麼,這究竟釋放出怎樣的信號呢?讓我們一樁樁道來。

  先說說嘉定江橋宅地,嘉定區江橋鎮北社區K2-01地塊,出讓面積38844.4平方米,容積率為1.8,起始價約21.32億元,起始樓板價30500元/平方米。

  根據地塊出讓方式選用原則和出讓須知第九條的規定,通過資格審核的有效申請人數不足三人的,地塊直接采用掛牌方式出讓,有效申請人即為『競買人』。

  啥意思?就是說按照掛牌出讓的規則,這塊地已經被唯一的有效申請人(雖然咱不知道究竟是誰)拿下了。

  在土拍市場,一個地塊只有一名申請人的情況也有發生。如上海在去年8、9月份就有兩個案例,但分別為自持商地及城中村項目,如圖:

  至於上海的宅地出讓,只吸引到一家企業報名申請參拍的,倒不常見。

  價格或是此次出現一人競標的最主要的原因。

  據悉,該地塊起始樓板價達30500元/平方米。對比之下,龍湖地產於2015年在上述地塊周邊拿下的地塊樓板價大約27000元/平方米。

  近年來,上海穿透式審查房企拍地資金來源,使得地價基本穩定。同時,時至今日,龍湖在江橋的地塊項目仍未開盤,開發商們自然需要再觀望觀望了。

  至於8人『瘋搶』456套房的事,發生在上海金山區。據上海市東方公證處公布的金山某盤開盤搖號結果,該樓盤一次推出了456套房源,但總共只有8個人參與了該樓盤的開盤搖號(想象一下這尷尬的場面吧)。

  一個字:『穩』

  也許有人會說,這些例子比較極端,項目偏遠自然熱度不高,那就讓我們來看看上海新開樓盤的『全貌』吧。

  據上海新浪樂居的統計,截至5月17日,上海今年總計已開盤搖號65次,開盤情況最好的當屬中糧前灘海景壹號,3127人『角力』437套房,情況比較尷尬的就數上文那個金山的新盤。

  但綜合來看,這65個樓盤總套數為20733套,搖號人數22992人次(搖號人還可能存在重復),比率接近1:1。

  數據來源:樂居上海市東方公證處

  由上表不難發現,整體看,上海市場不同區域的得房率(即『房屋套數』/『開盤搖號人數』)分化較明顯,越是核心區域,得房率相對越低(越搶手)。

  但也不是絕對的,比如位於內環內的靜安某樓盤的得房率為78.85%,位於內中環間的普陀某樓盤得房率為172.63%,位於中外環間的寶山某樓盤得房率為102.24%。因此,地段不是唯一要素,學區、交通、一二手房價差,乃至銷售策略都會影響得房率。

  再看更宏觀一點的數據。

  記者查詢上海市東方公證處官網,梳理今年以來上海新盤搖號的統計數據後發現,若撇除2月(春節假期影響)數據,今年1、3、4月的新開搖號樓盤得房率超過100%(即未獲全數認購)的數量分別為9個、10個、12個,呈遞增之勢。截至5月24日,5月份的10個新開搖號樓盤中,有9個樓盤的得房率超過100%(都不搶手啊)。

  盡管這個數據只反映樓盤開盤搖號當天購房者的認籌情況(不包含後續銷售),但至少也從一個側面說明現在一線城市(比如上海)的樓市預期比較穩定,市場供需是相對均衡的。

  二手房交易不如往年

  有業內人士向記者表示,雖然樓市熱點向部分二三線城市轉移,但其實,整體市場並沒有想象中那麼熱。

  以上海為例,一些高端項目確實賣得不錯,但大部分中低端項目的熱度還是有限的。其中,中糧前灘海景壹號這個項目要搶手一些,那是因為該項目本身地段較好,總價也相對較低,周邊還有教育資源配套。但這也只是特例,目前,上海樓市總體上還是比較理性的。

  二手房交易又是怎樣一番情形呢?

  上海中原地產統計數據顯示,截至4月底,今年上海二手房成交總量約5萬套,較去年同期減少約4%。

  上海中原地產市場分析師盧文曦表示,成交量同比微降主要是由於市場交易意願不強,前期由於新房入市少,所以二手房吸引了一部分買家,4月後新房開始集中入市,分流了部分買家。由於二手房掛牌量也比較充分,所以價格進一步承壓,松動(可談)空間大了,反而使得買家轉入觀望,期待更低價格出現。

  『一手房的優勢在於品質相對高,手續相對簡便,二手房算上稅費的話,成交價格基本要高於一手房,而且二手房在增值空間上比不上一手房。』盧文曦指出,今年上海二手房成交繼續維持低位震蕩格局,盡管3、4月份掛牌量有所增加,成交有所反彈,但高度有限,還沒有到往年平均水平。

  由於新房入市價格低於市場預期,多為板塊平均水平,甚至出現和周邊次新二手房價格倒掛的現象,因此對二手房賣家而言,價格承壓更厲害。目前,上海二手房的議價空間已從年初的5個點逐步擴大到7個點左右。

標簽: 編輯 鄧創
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