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責任編輯:張聞宇
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媒體:房地產金融的非標業務正受到監管部門的嚴監管
來源:中國證券報 時間:2018-02-12 10:22:27 作者:
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  房地產金融的非標業務正受到監管部門的嚴監管。中國證券報記者調研獲悉,近期一些信托機構的房地產非標業務已暫停。多位接受采訪的房企和信托人士表示,非標業務收緊後,房地產企業資金鏈承壓,特別是一些中小房企的融資渠道依賴信托,非標收緊後日子比較難過。在此背景下,債券和類REITs等成為房企看重的融資渠道,租賃類融資項目受到追捧。

  房企資金鏈承壓

  『非標業務收緊後,我們只做符合「432」條件的房地產信托項目。但現在基本找不到符合條件的項目,暫時就都沒做了。』某信托機構業務管理部副總經理對中國證券報記者說。『432』指房地產項目『四證齊全』、30%為自有資金投入、開發商有二級開發資質。

  2018年伊始,多個監管部門共同推進去通道、去杠杆。去年12月底,銀監會下發通知,商業銀行和信托公司開展銀信類業務,不得將信托資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。

  『以前如果遇上不符合「432」條件的項目,我們可以把交易結構設計得靈活一點,如通過特定資產收益權、債權收購、股權形式、基金有限合伙等形式,變相開展房地產信托業務。』上述信托人士表示。

  大型房企通過非標融資的規模不大,目前沒有受到太大影響。小型房企融資更依賴信托渠道,受影響較大。野村證券中國房地產研究主管陳鐸表示,2015年以後,很多大型房企把信托委托貸款調整成債券融資或銀行貸款。

  綠地金控集團北京地區總部副總經理丁衛表示,公司的資金主要來自銀行授信,非標渠道的佔比很低,所以非標業務收緊後,公司受到的影響不大。不過,一些中小房企的現金流比較緊張,此前依賴信托渠道融資,目前恐怕日子比較難過。

  河南某房企總經理表示,非標業務收緊後,資金鏈受影響很大,首先影響拿地資金。該公司土地開發資金一般30%是自有資金,其餘70%通過信托等渠道解決。

  『現在資金成本比去年同期漲了2-3個百分點,今年一些小開發商的資金鏈可能斷裂,房地產企業等著過冬吧。』上述信托人士說,『我們最近跟房企聊,今年房企融資根本不用談定價,能融到資就不錯了。去年資金成本9%左右的房企融資項目都能做,今年可能要到15%以上。』

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,中小房企的融資壓力已開始顯現。

  整頓非標業務

  市場人士指出,大量非標資產對應的融資最終流向了房地產等受限領域。

  中泰證券固收研究報告估計,2017年非標融資對房地產開發的支持規模累計在2.5萬億-3萬億元左右。非標融資佔房地產開發資金的20%-25%左右。

  『根據相關規定,房地產企業向銀行貸款必須「四證齊全」。證件不全的開發商可以通過理財直投、券商資管計劃、信托計劃等形式,繞個彎獲得融資。』某大型國有銀行公司部人士表示,『這兩年非標業務規模增長很快,因為信托公司等渠道審批時間短,融資方便。』

  某大型信用評級公司工商企業部人士表示,房企要想獲得非標融資,必須經過外部評級。2017年年中以後,一些信托公司的房地產相關產品要求房企的評級達到AA級。對於資質一般的企業,信托公司做非標業務就比較謹慎。

  土地款配資是理財資金進入房地產企業的一個重要渠道。中部地區某城商行房地產事業部負責人表示,2017年該行土地款配資業務十分紅火,放款上百億元,創利2億多元。在高峰期,土地配資的杠杆比例一般是3:7,近期出於謹慎降至5:5。

  中原地產首席分析師張大偉表示,非標業務收緊纔剛剛開始,到底有多大影響還難以預計,很多房企都在拓展其他融資渠道。

  轉向長租類

  北京某券商資產證券化人士陳軍(化名)表示,在銀行貸款審批更審慎、非標通道受限的背景下,債券和類REITs等工具成為房企尚可利用的為數不多的融資渠道。

  『在提倡租購並舉的大背景下,租賃類債權融資和資產證券化項目都比較熱門。』陳軍表示。

  以類REITs項目為例,2017年發行規模超過260億元,較2016年的104億元左右有大幅提昇。『前兩天,碧桂園(港股02007)發了規模100億元的類REITs,一下就把今年對類REITs的整體規模預期給拉高了。』陳軍說。

  陳軍認為,未來租賃市場的各環節都可以做資產證券化,減輕相關企業的資金壓力。例如,租賃房的物業,房租和裝修等環節都可以通過類REITs架構進行融資。

  銀行對租賃融資業務的熱情也很高。近日中國銀行(行情601988,診股)(港股03988)與8家地方國企簽訂租賃住房金融服務戰略合作協議,計劃為上述企業提供融資規模約1700億元的住房租賃金融支持。建設銀行(行情601939,診股)(港股00939)也就通過支持企業發行類REITs、支持地方政府發展個人租賃平臺等形式布局住房租賃金融。

  債券融資也受到房企的倚重。近期龍湖地產(港股00960)、碧桂園、綠地控股(行情600606,診股)、泰禾集團(行情000732,診股)、象嶼股份(行情600057,診股)等房企在境外發行美元債。

  張大偉表示,房企境內融資收緊,海外融資渠道越來越受到關注。

標簽: 編輯 鄧創
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