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十強房企拿地貨值超6萬億元 土地吸星大法的機與危
來源:騰訊財經 時間:2018-01-11 10:02:56 作者:
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  無論是賣地的地方政府還是買地的開發商,2017年都拼著命買賣土地。房企越來越依靠規模化在排名中競賽,土地儲備的貨值是公司未來兩三年甚至更遠期的業績支橕。

  中房報記者苗野北京報道

  說起2017年房地產行業最深刻的事情,很多人會答——調控最嚴,再答——房企規模戰。

  是的,這一點都沒有錯。

  但一個更重要的現象級趨勢更具有深遠影響,那就是房企瘋狂把土地作為資產,四處出擊,從招拍掛到收並購再到城市舊改,又拿又圈。

  中國房地產報記者從克而瑞研究中心拿來的統計數據顯示,2017年百強房企新增土地貨值約12.28萬億元。其中,十強房企新增土地貨值約6.23萬億元,TOP11~TOP100房企新增土地貨值約6.05萬億元。

  為什麼市場未有之變局下,房企會趨之若鶩做出這樣共識性行為。地產商們的說法是『這是規模競爭的機遇』。但從邏輯深度上,無法回避的其實是地產商把土地作為資產和硬通貨,通過上市公司來推動,使得這個資產能夠急速增加,增長之後再通過土地這個硬通貨去增發去融資,然後再殺回來拿地。土地市場和股市融資很活躍。這是2017年全年房企整體拿地規模達到了一個新的歷史高度的背後主因。

  誰的土地儲備多誰就是市場的最大贏家。這個游戲還會順暢玩下去嗎?這是一個老現象新問題。

  十強房企拿地貨值超6萬億元,融創碧桂園領跑

  『強者恆強』的規律開始適用於土地市場。具體來看,有『並購王』之稱的融創中國2017年新增土地貨值高居榜首,為14358.5億元。融創中國銷售規模2017年突破3000億元成為新貴,因為孫宏斌思想的貫徹,2017年通過收並購融創中國新增了大量可快速變現的貨值,使得融創銷售規模不僅實現爆發式增長,新增土地價值也超2000億元。

  融創中國的2017年,也在高頻融資中度過。最新的一筆融資發生在12月15日,融創中國以每股31.1港元配售2.515億股股票,通過先舊後新配股融資10億美元。融創此番配股價較前一日收市價35.3港元折讓12%,較發行前每股淨資產7港元溢價340%,配股額度佔發行後股本5.6%。

  法國巴黎銀行在最新的研報中分析稱,基於融創2015年以來土地儲備快速增長,預測2017年-2019年的銷售額將分別達到3500億元(同比增長134%)、4540億元(同比增長30%)和5800億元(同比增長28%)。

  銷售『一哥』碧桂園2017全年新增土地貨值為11963.3億元。此外,恆大、萬科、保利、中海的新增土地貨值分別為8785.1億元、6379.7億元、5319.1億元、3553億元。

  值得一提的是,在2017全年新增土地貨值前十名中出現了一匹黑馬。福晟集團以新增3199.4億元貨值位列第七。此外,富力地產、龍湖地產、新城控股三家房企新增土地貨值也位居前十,分別為3100億元、2814.9億元和2811.6億元。

  從上述數據來看,2017年十強房企新增土地貨值已經超過其他百強房企總和。雖然該數據並未經過企業的確認,但被業界認為頗能反映現實。

  克而瑞稱,銷售十強房企的銷售額在百強中的佔比達到44%,而對應企業的新增貨值佔比卻達到了48%,大房企的規模優勢開始在土地市場上有所顯現。

  中原地產首席分析師張大偉認為,2017年拿地最多的主要是碧桂園、萬科、保利、恆大、中海、融創中國這些在2017年銷售均出現爆發達到3000億元以上的企業。雖然一二線城市調控效果明顯,但從全國房地產數據看,房企在收獲了刷新歷史紀錄的2016年後,資金狀況尚處寬裕,在去庫存之後,大部分標杆房企都開始積極拿地。越是處於榜單前列的房企,拿地強度越來越大,未來百強內的房企銷售集中度也將繼續提昇。

  房地產行業似乎進入一個『談地色變』的時代。隨著行業的快速洗牌,開發商們也終於明白了一個道理:即拿了高價地雖然可能會死,但沒拿到地,那是絕對會死。

  北京某房企一位高管曾向中國房地產報記者稱,沒錢,拿地免談,這是2017年拿地最典型的現狀。調控常態化後,越來越多的房企們已經意識到土地儲備規模與結構對業績的影響越來越大,能夠為房企在融資和銷售端背書,這也是大型房企規模與速度並行,中型房企謀求突圍,紛紛喊話要晉級數千億陣營的主要動機。

  但凡事也會發生例外,有反面案例,在老牌房企中也有走下坡路的典型,綠地集團和金地集團就是其中的兩家。按照克而瑞的統計,綠地控股2017年新增土地貨值為1973.3億元,排名第15位,這個過去曾是行業老大的房企似乎短時間內難以再上位至龍頭位置。此外,金地集團2017年新增土地貨值1559.7億元,排名第22位,昔日『招保萬金』的四強身份似乎經過兩年的攻堅還遠遠追不上來。

  收並購的吸星大法

  除了在招拍掛市場上拼搏,在2107年的土地市場上,收並購成為大中型房企獲取土地的一條主渠道。無論是由萬達、融創、富力共同完成的金額達637.5億元的世紀交易,還是萬科先以551億元拿下廣信『資產包』,再參與普洛斯的私有化方案,都值得濃墨重彩。

  以『並購王』融創中國為例,『買好地,不買貴地』一直是孫宏斌的拿地哲學。不完全統計,融創中國的全部土地儲備貨值已高達2.5萬億元。融創中國自2014年開始在收並購市場持續發力,甚至在2016年底基本暫停了在公開市場的拿地行為,轉而通過收並購獲取成本更低、周轉更快的土地資源,並以此支橕公司市場規模的快速擴大。

  在融創中國背後,表現突出的還有泰禾、陽光城、福晟、旭輝和融信等房企,這些房企中,多數勇猛躍進,用較高的杠杆進行擴張。哪怕銀行融資渠道收窄,資金成本越來越高,也在所不惜。

  粗略統計,融創、陽光城、泰禾收並購金額佔拿地總額比重分別高達78.1%、76.7%和68.9%,而招商蛇口、旭輝、融信等房企所佔比重也超30%。

  克而瑞認為,未來收並購仍是部分房企的主要拿地方式。一方面,在目前土拍市場起拍價居高不下,有的地塊樓板價甚至已高過周邊樓盤的銷售價格,為了有效降低拿地成本,部分房企依然會在收並購市場上尋找機會;另一方面,在集中度加強和土拍價格較高的背景下,一些中小房企也面臨被淘汰出局的危機,行業洗牌還將繼續進行,這也給了規模較大的房企提供了收並購的機會。

  基於此種局面,衝千億的第二梯隊房企,在衝刺的過程中對土地儲備獲取表現得更加積極。其中,新城控股、福晟集團較為突出。

  新城控股項目主要布局在『長三角』區域,2017年全年完成1260.1億元銷售規模,首次突破千億,其在2017年全年獲取了2811.6億元的新增土地貨值。

  福晟集團2017全年完成銷售396.2億元,但新增土儲貨值3199.4億元,與其同期銷售金額比值達到8.8,位列企業新增貨值排名的第7位,成為TOP30後房企中的『土地收割機』。過去2年時間,福晟並購70餘個項目,土地儲備面積3800萬平方米,總貨值約6800億元。

  福晟集團董事、高級副總裁吳繼紅表示,過去兩年來,並購讓福晟實現了全國市場的快速布局。對於並購,福晟遵循『八二定律』,即在福晟6500億元的貨值中,有80%來自一二線城市,20%來自三四線城市;並要求旗下項目80%來自於收並購,20%來自於招拍掛市場;此外,80%是住宅項目,20%為商業項目。

  易居企業集團CEO丁祖昱表示,從拿地的銷售比來看,前十強房企拿地金額相當於銷售流量的60%,十強中拿地最猛的是中海,中海在2017年銷售額是2000億元,排在不上不下的位置,但是2017年拿地卻投下了1000多億元。

  在TOP20之後還有很多企業的拿地金額超過銷售金額,這些企業也是准備在2018年好好拼一場,未來肯定會一些黑馬衝出來。

  唯一的也是最大的風險是,這些房企大多沒有過強的經營性物業,可以提供穩定的現金流,只有拼命賣房。而在2018年,整個交易量如果劇降,銷售出現大反轉,選擇降價是無法繞開的出路,這對那些早前以合理價拿地和收並購的房企,或許影響不大,但對那些高價拿地的房企,將是艱難日子的開始。

標簽: 編輯 鄧創
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