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責任編輯:張聞宇
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京滬房價跌10%沒人買 二線成戰場
來源:騰訊財經 時間:2017-12-25 09:13:49 作者:
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  30年河東,30年河西用在中國樓市上,居然可能嚴絲合縫。

  2017年,隨著3·17調控重拳揮出,樓市形勢大變。

  最近,倒是南京、武漢還有數萬人徹夜排隊搶房,但更多的消息則是反面消息——有北京土著賣掉二環內唯一的一套房豪賭人生,有上海售樓處被業主圍堵,有企業自持商品住房放租居然一次性要收180萬租金,南京地王崩潰,大地產商忙著洗牌,還有吵吵著『福利分房』……

  總之,那個由1987年開啟的房地產帶領人民群眾在致富的道路上高歌猛進的時代似乎告一段落。

  1987年,深圳,一場並不起眼的土地拍賣會落下重錘時,特區賣出了新中國第一塊土地,成就了中國樓市的正式起點。你能想象嗎,過去30年,敢投注一身激情、將身家押注在房子上,從沒有一個會吃虧。

  30年彈指一揮。不管未來怎樣,2017年迷霧籠罩中國樓市,這無疑是最兵荒馬亂的一年。

  過去,房子是一夜暴富的神器,但未來,它會不會變成割韭菜的利器呢?

  01 給你500萬,你會進哪個場?

  這裡有三個選項,而不同的選擇最終也帶來了今年樓市迭出的亂象。

  一線賭場

  在嚴調控的態勢下,一線城市被送入樓市寒冬,統計局的數據顯示,11月一線城市房價與上月相比大都持平甚至下降了,稍微有點殺傷力的是北京樓市,與年中高點相比,跌幅為5.18%。如今的一線樓市,儼然是個挑戰心跳的賭場。

  有一個老北京土著豪賭房價下跌的事,聽得讓人心驚膽顫。他在今年6月初做出一個重大人生決斷:賣掉西城區二環內的一套單價7萬左右的老破小,從此租房住!

  作為一名堅持看跌樓市的空頭大將,他也不准備用老破小換遠郊盤。套出來的5百多萬現金用來投資,有大部分將投入股市,掙了,是老天憐愛,重度失敗了,就帶著有疾的父母一起跳樓。

  他說,『壓力很大,但又興奮。我想,經歷過這種生死抉擇,人生纔叫快意,纔不是渾渾噩噩!』

  他直言自己是在賭房產周期輪替,賭的是市場上沒有只漲不跌的資產,賭的是過了這輪房價回調的窗口期,他可以再回來空頭套利。

  有人賭賣房可以跨越階層,自然也有人賭買房改變人生。但是,普通人的人生真的賭得起嗎?

  來看12月初上海業主圍堵售樓處的『維權』鬧劇。出現在事件中的招商·中環華府項目前三期價格在4.7萬到7.1萬之間,而12月開盤的最後一期項目則降到了4.23萬-7萬。這一降價有如驚雷炸彈,按照100平計算的話,相當於每套房損失8-51萬元。搶先上車的老業主們一時意難平,憤起圍攻之,還我血汗錢。

  房價漲了,沒有人找開發商分一杯羹,房價一出現下跌,則認為是開發商設陷阱引誘大伙入局。這向來不是中國樓市的新鮮事,一線城市投資客見識廣,經典名言套到樓市中是得心應手,比如『個人奮斗固然重要,但也要考慮歷史進程』,再比如『賭國運的人何曾被虧待過』,他們敢賭在這個歷史階段,政府絕不會讓房價崩。結果房價一有風吹草動則內心慌亂,纔發現不但賭不起,還丟了契約精神。

  這些異動至少也釋放了一個信號:不少帶著賭徒心態進入樓市的人已經意識到一線的強監管不可逆轉,暴漲行情已過,拋售者期待房價回調,圍堵者怕下跌只是剛剛開始……

  在這個並不完全遵循市場規律的樓市裡,談論敬畏心對參與者來說太苛刻,談怎麼玩好這場賭博游戲,纔是多數參與者的偏好。

   二線戰場

  一線是『賭』,二線則是『搶』。雖然調控還在密集出臺,各地樓市也擺出易一副後力不足的姿態,就像廈門,房價終於出現下跌跡象。但在某些本應『冷冰冰』的強二線,樓市卻打得火熱。

  2017年11月15日注定要載入南京樓市史。在南京的『地王窩』河西地區,一天之內十盤齊開,共3200套房,數萬人熬夜排隊搶房。這黑壓壓的隊伍可不是單有一顆買房心的小剛需,他們手中至少握有180萬-430萬現金可供驗資,還付得起八成首付,最高額超過了840萬,能一次性付款並在10日內支付餘款。

  這場高門檻的大戰集聚了數萬名土豪,凍結幾百億資產,搖號搶房,因為樓面價遠低於周邊二手房價格,買到就是賺到。真真如市場所調侃,這場搶房大戰實則是一場『定向型的財富盛宴』。

  『同款』火熱沿著長江而上,來到中游二線城市武漢。12月上半月,武漢連開9盤,日日即開即售罄,寒風吹不散武漢人買房的熱情。搶房的原因與南京一樣,新樓盤與周邊二手樓盤價格倒掛。又是一個『買到即賺到』。

  限價政策出臺後,一二手樓盤價格倒掛的亂象已經不是稀奇事兒,來看這一份倒掛排行榜,南京和武漢的價差原來還不是最離譜的。而這份榜單上,大部分都是強二線城市,也難怪二線城市成了搶房大戰的主戰場。

  因為限價政策扭曲了當地市場,不少開發商惜盤捂盤,由此也催生了一大批『掮客』,收15萬到30萬不等的『茶水費』,承諾包買。

  另外像武漢這座奇葩城市,一邊調控,另一邊又是『搶人』,今年11月份開始大批開放人纔落戶,在需求端加碼。顯然,二線城市在調控方面還是屬於『補課』狀態。

  即使限價之外還有限轉售等調控措施的祭出,但這些組合拳一點也不打消投資客對熱點二線城市套利空間的看好,怎麼理解這批『精明』投資客的搶房心理?投資者毫無忌憚紮堆加入二線戰場,覺得三五年後限售放開,『凍產』解凍,不愁找不到接盤俠。

   三四線?火葬場

  鬼城的傳奇還未在消散成歷史塵埃,三四線有了棚戶區改造和『消費昇級』神話的加持,房價一年翻倍再也不是夢,但是這種火熱會持續多久,這把火是通向天堂地獄的火,還是通向金山銀山的火?

  三四線炒房者最近看到環京的樓市,心裡估計也犯怵。

  燕郊『售樓一條街』京榆大街如今人去樓空,中介鋪面轉讓、出租,當地曾經破4萬的樓市幾近腰斬,最多的已經跌六成,可謂是領跌全國。據新華社報道,在燕郊大量購置房產准備炒短線的人很多已經出現償還不起月供的問題,寧可降價也要盡快脫手。

  環京樓市是外溢效應的最佳證明,如今被調控昇級打斷之後的冷清,就好像在告訴那些被非理性資金外溢的三四線,『我的今天就是你們的明天』,三四線在樓市調控上要補的課,還有很多,沒有產業、人口支橕的城市,接盤俠也不會年年都有。

  在中國,房子已經不完全只擁有商品屬性或者金融屬性,它是社會學、心理學等諸多因素混合之後的寄托,引用一句FT中文網樓市心理調查系列中對房子的描述:『對於在城鎮化進程中輾轉流連於故土和新城之間的人們來說,房子是唯一能夠從心理和物質層面都發生真實效益的錨。』

  房子的定價變得瘋狂而復雜,但是在『房住不炒』的基調下,以往的『預言帝』都聲稱不敢做出預測。慌亂的資金還在依賴過往的路徑,在樓市尋求最可靠的出口,不同的城市因此淪為或賭場、或戰場、或火葬場。

  02 樓市早過了膽子大就能成事兒的年份

  你說這樓市究竟是冷還是熱?

  豪賭的房企如今有銷售壓力,而高舉新時代提出的『租售並舉』大旗的,是不是就循規蹈矩呢?估計買不起房的一眾人,看到租賃市場是怎麼走樣的,幻想要被打破。

  去年北京已經提出了『企業自持商品住房』政策,鼓勵房地產開發企業將所競地塊的部分住宅作為租賃房源。目前,北京市已經有至少8個地塊將在未來提供自持商品住房的租賃服務,作為樓市『租售並舉』的重要支橕。

  不過,這可能不是普通人能租得起的房子。

  12月初,《央視財經》報道了北京『中國鐵建理想家』的一個『企業自持商品住房』項目。一間80-100平米的兩居室,首付就得先交十年租金,然後再交二十年押金,也就是租十年的話,一次性交上三十年租金180萬。而周邊50平米的一套二手房,也不過240萬。一個買不起房、想租房的人,現在連房也租不起了。

  雖然政策並未對價格、押金做出具體規定,但這明顯已經與政策一開始所導向的信用租賃社會完全相悖,未免有『以租代售』的嫌疑。

  根據北京市發布的《關於本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》,企業不得以任何形式將自持商品住房『以租代售』或通過其他方式變相銷售,行為一旦予以認定將納入『黑名單』。

  多長點心吧,樓市早過了膽子大就能成事兒的年份。

  03 一場『史無前例』的樓市大體檢,誰被選中?

  11月份,一份發改委、住建部下發的《商品房銷售價格行為聯合交叉工作方案》已直接敲打了市場的僥幸心理,15座熱點城市迎來一場被業內稱為『史無前例』的樓市整治風暴。

  這次被選中的城市不止要迎接『力度空前』、『非常細、非常嚴、非常實』的檢查,而且發改委還使出了另一個殺手?——交叉檢查,就是廣東省的去查浙江,浙江的去查北京,抽查、摸底、暗訪,這種異地檢查防的是地方政府的縱容包庇,防熟人社會的保護主義。

  除了檢查價格、檢查開放商捂盤惜盤等行為,中介的茶水費也一樣不能避免,不管效果如何,至少可以看到:監管部門在整頓和規范房地產秩序上的高壓態勢半點也不見減緩。

  房地產長效機制、『房住不炒』提了這麼久,不可能讓這些異動在眼皮底下打亂陣腳。

  而那些還一門心思想靠炒房暴富、把所有資產都配置在國內樓市的投資客,不要以為就沒事了。

  12月20日,財政部長肖捷在《人民日報》發表實名文章,稱要『對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅』,雖然十九大報告中已經提及房地產稅,但不少經濟學者認為,選擇在中央經濟工作會議結束當天發表該文,意味著了一個風向:房地產稅開始向社會各界吹風,立法程序將提速。

  短期內房地產稅還不會征收,但是三五年後,那些盲目加杠杆、盲目囤積房產的人還笑得出嗎?

  誰纔是最大贏家?

標簽: 編輯 鄧創
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