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責任編輯:張聞宇
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起底房屋買賣『貓膩』
來源:人民網 時間:2017-12-15 10:52:00 作者:
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  房屋模型與實際不符、『雙合同』規避政府限價、承諾有學位卻難以兌現……正值年底房產交易旺季,不少購房者期盼在此期間選購到心儀的住房,然而,『買的沒有賣的精』,一些開發商、房產中介等賣家利用自身資源信息優勢,為購房者設置了多個『陷阱』。購房市場究竟有多少『貓膩』?記者對此展開了調查。

  面積『縮水』是欺詐還是計算錯誤

  2016年,廣東佛山的林先生看中了某房產公司所建的花園小區期房,由於林先生想要購買的三房戶型無樣板房,銷售員稱可看兩房戶型的3D房屋模型,除了比樣板房少一個房間,得房率(八成)等都一樣。為加以佐證,銷售員還向林先生出示了商品房買賣合同樣本,其附件注明公攤系數(公攤面積/套內面積)為0.265268。之後林先生決定購買兩套三房戶型並支付了款項。

  2017年3月,林先生獲知所購房屋建成,隨即前往現場查看,但發現實際交付的房屋與購房前了解的情況相差甚遠:一是實際空間與戶型圖不符;二是承諾的飄窗不見蹤影;三是得房率遠未達『八成』;四是主合同中的房屋面積數據與附件中提供的數據不一致。

  林先生透露,購買前銷售員曾承諾得房率為八成,並說明公攤系數為0.265268。但經佛山市南海區測繪中心出具的測繪報告顯示,林先生購買的兩套房公攤系數分別為0.469573和0.475149,換算成得房率分別為68.05%和67.79%,均未達八成。林先生認為,開發商在合同中標明的建築物關鍵指標『公攤系數』與實際值存在嚴重出入,屬於欺詐行為,遂投訴至廣東省消委會。

  廣東省消委會接訴後與佛山這家房產公司取得聯系,但該房企表示:關於房屋空間的問題,展示的模型及戶型圖均有提示『本模型僅作示意用途,其細節以最終交付實物為准』;關於飄窗的問題,樓盤銷售現場有提示板提示16、17棟房屋並無飄窗;關於房屋得房率,在與消費者所簽合同中已明確注明該房屋的所有面積數據,公司從未在任何文件中宣傳有80%的得房率。

  最後,該房企承認確實存在主合同與附件數據不一致的錯誤,但稱商品房買賣合同是在雙方合意、意思表示真實的前提下簽訂的,主合同第三條已明確房屋相關面積數據,在一定程度上表明公司並非故意隱瞞,沒有銷售欺詐,數據不一致屬於『計算錯誤』。

  虛假宣傳

  房企應承擔賠償責任

  3D模型、平面圖中的『提示說明』能否作為免責依據?房企『無意』的隱瞞是否構成欺詐?

  根據消費者權益保護法第二十條規定:『經營者向消費者提供有關商品或者服務的質量、性能、用途、有效期限等信息,應當真實、全面,不得作虛假或者引人誤解的宣傳。』廣東省消委會認為,開發商展示3D模型、平面圖以及銷售人員介紹情況時,有義務通過各種途徑將房屋具體情況進行真實全面的展示,從而充分保障消費者的知情權。

  然而,該房企的房屋3D模型和戶型圖不但沒有真實反映實際情況,而且銷售人員誇大房屋的得房率,涉嫌虛假宣傳;不僅如此,在簽訂合同過程中,消費者所簽合同的重要條款與之前承諾的房屋情況不一致,開發商並未做提醒、說明及解釋,廣東省消委會認為,該房企已然違背誠實信用的市場原則,並且存在侵犯消費者知情權和公平交易權的問題。

  廣東省消委會認為,該房企故意隱瞞所售房屋真實信息,通過不實信息誘使消費者做出購買房屋的決定,涉嫌欺詐,消費者有權根據《消費者權益保護法》第五十五條的相關規定,要求房地產公司承擔相應的賠償責任。

  記者了解到,該房企表示已通過房管部門多次與消費者林先生溝通,均未達成一致意見,並稱如消費者通過司法途徑解決,公司願意遵從法律判決執行。

  屢見不鮮賣房『套路』何其多

  在房屋買賣市場上,不管是新房還是二手房,賣方故意隱瞞不利信息使買方權益受損的現象屢見不鮮,最常見的有三大『套路』。

  其一,房企捂盤惜售,制造火爆銷售場景,令購房者焦慮恐慌,匆忙簽合同。

  湖南張家界的梁先生今年6月看上了某開發商在當地建的樓盤。直到11月上旬,梁先生纔突然接到開發商通知,說交定金的日期在幾天後一個周末的早上,還說預留名額過期不候。

  『11月已經天氣轉涼了,我早上5點多就去排隊,到8點纔讓我們進去,烏泱泱一大片人,場面十分火爆,大家都像瘋了一樣搶房。』梁先生告訴記者,售樓部的電子顯示屏上滾動顯示僅剩幾套房,還在外面排隊的買房者像熱鍋上的螞蟻一樣焦慮,根本來不及考慮更多。

  房企有意制造火爆的銷售場景,加劇了消費者的恐慌心理。佛山的林先生也表示,當初與開發商簽訂合同的時候,開發商組織了200多名業主集體排隊,工作人員直接將合同翻至簽名頁面,讓業主依次簽名,自己沒有充足的時間細看合同。而對於合同的重要條款或者新的情況,工作人員也未做任何說明,消費者均以為合同內容與之前了解的情況一致就直接簽名,之後纔發現主合同與附件數據不一致的問題。

  其二,房企有意規避政府限價,制造『雙合同』以高價售出房屋。

  今年9月,周女士在廣州市東部看中了一套建築面積為73平方米的新房,房子在房管局備案的價格為90萬元,即每平方米1.2萬元左右,銷售員告訴周女士,『簽訂購房合同必須同時簽訂裝修合同』。

  銷售員為周女士准備了兩份合同,一份為購房合同,顯示總樓款約90萬元,一份為裝修合同,顯示金額為56萬元,也就是說周女士需要花146萬元纔能購買這套房子。『這樣算下來,房子的單價為每平方米2萬元,超過了政府的限價。』周女士說。

  不僅如此,在付首付的時候,樓款和裝修款必須都付三成首付,共43萬元。此外,開發商還要求剩下未付清的七成裝修款合計約40萬元,要麼在半年內分兩期付清,要麼選擇利息更高、最長貸款期僅為五年的普通裝修貸款。

  無奈之下,周女士只好與開發商簽訂如此『霸王條款』,首付43萬元後,約定半年內再分兩期,每期20萬元付清剩餘裝修款項。『房管局備案約90萬元的房子,被開發商「雙合同」賣到146萬元,加上我選的半年內付清剩餘的裝修貸,算下來,我首次購房成本超過80萬元,接近樓款總價了。』

  其三,二手房買賣中賣方故意隱瞞學位佔用等關鍵事實。

  雖然不及開發商手握大量房源,但是不少二手房賣主為了盡快將房屋賣出、賣個好價錢,也費盡心思在語言文字上與買方『打太極』,除了隱瞞房屋質量問題之外,近年來最常見的就是二手房學位糾紛。

  2016年6月29日,北京市西城區孟某(賣方)與李某(買方)簽訂了房屋買賣合同,2016年7月1日,李某支付首期購房款550萬元,7月4日晚,出售方孟某告知李某,此前有人於2013年使用該房屋戶籍進入北京市西城區某小學學習。李某認為孟某明知自己購買房屋是為了孩子上小學,卻在簽訂購房合同時故意隱瞞了戶籍學位被佔用的事實。李某於是將賣方孟某上訴至法院,要求解除房屋買賣合同,並要求孟某賠償相應的損失。

  法院審理認為,賣方孟某對李某購買房屋的目的是知曉的,即為了李某孩子入學之用,但孟某在簽訂合同之初並未如實披露學位已被佔用的事實,違反了雙方協議的約定,對李某的購房選擇及目的有重大影響,孟某應承擔相應的違約責任。

  維權不易當心自我否定式營銷

  盈科信榮(全國)房地產律師團隊首席律師張茂榮認為,買房者屢屢上當受騙的原因很大程度上在於開發商違法成本低。

  開發商最常見的違法方式就是借不確定的名校、商業配套等宣傳推廣,並利用格式合同制定方優勢,在購房合同中事先設定大量免責條款,對於相關宣傳均定性為邀約邀請,並特別說明廣告宣傳不具備法律約束力,最終一切以政府審核為准,即采取自我否定式營銷。『一方面信誓旦旦地宣傳承諾,另一方面又在合同中自我否定承諾效力。』張茂榮說。

  與此同時,由於處罰力度與開發商違法獲利之間往往不具可比性,相關部門的監管難以對開發商形成威懾力。

  再加上購房者都是零散個體,難以形成合力,導致維權成本高。佛山的林先生自從發現新房『被縮水』,到投訴至廣東省消委會有答復,過去了半年有餘。林先生表示像他一樣的購房者還有幾十個,但出於『忍氣吞聲罷了』的想法,大多沒有堅持維權。同時林先生還提到,由於已支付購房款,已無購房資格、貸款資格另行購置其他房屋,且面臨房價上漲,即便受騙也很難選擇退房維權。

  廣東濟方律師事務所律師楊曉棟表示,購房者在購買前一定要實地察看,針對相關宣傳單內容應該仔細詢問銷售人員,最好能在銷售人員的帶領下前往查看是否有留地規劃,謹防開發商虛假承諾相關配套設施;留意宣傳單張是否有相關文字表示『僅用作宣傳參考』等字眼。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進建議購房者在交易過程中,要注意留存證據,遇到侵權情況時要積極主動維權。

  倘若購房者在不知情的情況下簽訂了『霸王條款』,楊曉棟認為也並非沒有回旋的餘地。楊曉棟表示,《中華人民共和國合同法》規定,格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的,或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效。因此,購房者完全可以以此作為與房企談判的依據,若簽訂後纔發現問題,亦可以此作為維權依據。(胡林果王曉丹)

標簽:房屋買賣 編輯 唐娜
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