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責任編輯:張聞宇
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年內30次調控 北京房價跌回春節時期
來源:新京報 時間:2017-09-29 09:27:45 作者:
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  過去一年,北京樓市政策發布密度創造全國及北京歷史紀錄,一年內發布了超過30次各種調控措施:經過連續5個多月的樓市調控,隨著初期各種政策持續發布後,市場對政策逐漸適應。隨著政策進入平穩周期,市場繼續下探空間不大。

  除了提昇首付比例之外,房貸利率也不斷上調,成為重要的調控舉措之一,也成為這一輪調控的主基調。北京房貸利率一年上調5次。

  9·30新政之後,北京整體二手房價格調整非常明顯。從今年4月開始到現在累計跌幅在12%-15%左右,部分區域房源價格超過了15%,目前的價格大約回到了春節前後水平。

  一年前的9月30日晚,一則樓市調控信息讓國慶長假並不平靜。

  當晚,北京發布樓市調控新政,購買首套普通自住房的首付款比例要不低於35%,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買二套房的,無論有無貸款記錄,首付款比例不低於50%。二套房為非普通自住房的,首付款比例不低於70%。

  新一輪圍繞首付款比例、貸款利率不斷提昇的樓市調控大幕開啟。此後,上海、廣州、深圳等一線城市及部分房價上漲過快的共計20多個城市密集出臺針對房地產市場的限購限貸政策。

  2017年3月17日,北京昇級版政策『認房又認貸』空降。二套房購買普通自住房的首付款比例不低於60%,購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。

  北京樓市調控政策開啟了密集出臺政策的全面從嚴態勢,一系列配套政策陸續出臺。據新京報記者統計,銀行機構一年連續5次提昇首套個人住房貸款利率。

  中原地產研究中心統計數據顯示,截至9月28日,9·30開始的本輪調控潮一年,北京發布約30次調控政策,樓市成交跌38.9%。整體看,市場成交量在9·30及3·17連續2輪房地產調控政策影響下,北京樓市成交全面萎縮。

  業內人士分析認為,『9·30新政』以來,成交量不斷下降,房價持續攀昇的態勢得到了遏制。同時,限售等政策不斷強化,租賃市場的政策不斷強化,這或成為後續房地產市場長效發展機制的重要組成部分。

  量價齊跌,北京樓市降溫明顯

  9·30調控一年來,北京樓市量價齊跌,其中,成交量跌幅明顯。

  中原地產研究中心統計數據顯示,過去一年,北京新建住宅簽約27667套,二手房住宅簽約167923套。整體來看,北京二手房+新建住宅簽約195590套,同比跌幅達到了38.9%。特別是3·17政策後,跌幅明顯。

  中原地產首席分析師張大偉表示,特別是進入5月以後,成交量持續走低,從6月開始,北京連續多月成交量低於1萬套。市場價格跌幅處於全國第一。

  國家統計局發布的8月份70個大中城市住宅銷售價格數據顯示,3·17新政半年後,15個熱點城市房價環比漲幅3年來首現全面停漲。

  國家統計局二手房價格指數顯示,8月四個一線城市的二手住宅價格與上月相比,北京下降0.9%,上海下降0.2%,深圳下降0.2%,廣州持平。8月北京二手房價格跌幅連續四個月領跌全國。

  易居研究院數據顯示,2017年8月份,北京新建商品住宅成交面積為36萬平方米,環比減少13%,同比減少60%。同時,北京8月份新建商品住宅成交均價為44706元/平米,環比減少8%。

  在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,北京8月份住宅成交繼續環比下跌,充分說明在認房又認貸、商住房交易管制等政策框架下,投資投機需求得到有效抑制。同時,目前房價從持續攀昇的態勢得到了遏制。

  張大偉分析認為,過去一年,北京樓市政策發布密度創造全國及北京歷史紀錄,一年內發布了超過30次各種調控措施:經過連續5個多月的樓市調控,隨著初期各種政策持續發布後,市場對政策逐漸適應。隨著政策進入平穩周期,市場繼續下探空間不大。

  2017年9月28日,小街橋附近房產中介。新京報記者彭子洋攝

  房貸利率一年上調5次

  『限貸』成為這一輪調控的主基調。除了提昇首付比例之外,房貸利率也不斷上調,成為重要的調控舉措之一。

  在2016年9月30日之前,首套房貸利率曾多次出現松動,彼時首套房貸利率85折成為主流,不過,如匯豐銀行等部分銀行執行首套房貸最低貸款利率8折優惠。

  2016年底,北京房地產交易中介收到內部通知,自2017年1月1日起,所有銀行貸款利率折扣最低九折。元旦後首個交易日1月3日,新京報記者從多家銀行處獲悉,自2017年元旦起,首套房房貸利率折扣最低九折起。

  3月17日,北京市住建委等四部門聯合發布《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。在『認房又認貸』的同時,提高購房首付比例。

  四天後的3月21日,新京報獨家獲悉,工商銀行、建設銀行等16家銀行北京分行一致決定,即日起,縮小首套房貸款利率優惠幅度,由不低於貸款基准利率的0.9倍調整為不低於貸款基准利率的0.95倍。

  4月30日晚間,新京報記者獨家獲悉,自5月1日起,各家銀行首套房貸利率陸續回到基准利率,二套房貸利率則在基准利率基礎上最低上浮20%。

  自6月5日起,民生銀行首套房貸利率執行在基准利率基礎上最低上浮10%;二套房貸利率仍然實行在基准利率基礎上最低上浮20%。

  近期,北京地區多家銀行再次宣布上調首套房房貸利率。9月19日,新京報記者從浦發銀行北京分行獲悉,該行近期首套房房貸利率在基准利率基礎上上浮20%。四大行於9月14日、15日、16日調整了政策,首套房房貸利率從基准利率調昇到基准利率的1.05倍。目前,北京地區首套房貸利率多為在基准利率基礎上上浮5%到10%。

  對於利率調整,人民銀行北京營業管理部表示積極支持。

  在中原地產首席分析師張大偉看來,近期北京地區出現的基准利率上浮是北京按揭貸款歷史上最嚴格的政策。

  房地產專家、上海祥源投資公司董事長康紅恩表示,目前各地政府的動作,都在往房地產長效機制考慮。都在往去杠杆,尤其是個人購房去杠杆,去投資化,防范金融風險的角度考量,這實質是在真正落實『房子是用來住的』概念。總而言之,房地產落實到居住功能是大勢所趨。

  二手房價格回到春節前後水平

  據張大偉介紹,9·30新政之後,北京整體二手房價格調整非常明顯。從今年4月開始到現在累計跌幅在12%-15%左右,部分區域房源價格超過了15%,目前的價格大約回到了春節前後水平。

  『價格下調比較明顯的房源主要集中在很多換房客戶為了繼續買房只能低價處理的房源上,因為3·17新政後成交量一度暴跌6成以上』。他說。

  他預計,從目前市場看,預計2017年下半年樓市將繼續處於低溫中。

  嚴躍進認為,對於北京房價來說,目前一直低於五萬水平,值得認可和肯定。絕對的房價下跌不太有空間,因為地價本身都會影響此類價格,關鍵就是看漲幅。北京調控後房價的漲幅其實是在收窄的,這是調控效應積極的一面。

  他表示,從控制房價的角度來看,近期關鍵是要做兩點。第一、預售證的管理一定要嚴格,倒逼房企主動降價,也不能給房企有太多的幻想。第二、建立價格公示和舉報機制,對於不按實際公示的價格進行銷售,建議展開為期一個月的整頓,通過有償舉報的方式來整頓價格秩序。

  在全面限貸成效顯著的基礎上,北京再出招。近期,北京發布通知稱,今後五年北京將完成25萬套共有產權住房供地,通過加快房源供應,提昇建設品質,公平合理分配,進一步穩定社會預期,堅決抑制投資投機性購房需求,促進住房回歸居住屬性。

  對於北京市此舉,張大偉表示,整體看,北京住宅土地市場已經全面限價化。在歷史最嚴格的調控下,房企發力拼搶限價房,北京調控力度刷新歷史,從各方面封堵了房地產炒作的空間。

  房產中介:二手房價比3月份降10%-20%

  『現在買房合適,賣房不合適,是置換的最佳時機。』在某大型房產中介公司做經紀人的劉洋(化名)說,最近二手房房價略微有點兒下降,跟去年十月份差不多,但相對於三月份下降了10%至20%。

  劉洋做房產中介已經有4個年頭。對於近一年來房產市場的變化,他感嘆說,『相對去年比差了點意思,這一年沒有那麼火爆了。』

  在劉洋看來,現在在北京做房產經紀,租賃、二手房還湊合,大多數新房的交通配套沒有達到二手房的水平,而且四環裡基本沒新房。

  房產市場退熱,劉洋的另一個體會是:人員變動。『今年變化比較大,我感覺北京從事二手房買賣經紀行業的人,從年初到現在少了三分之二。』劉洋稱。

  『這個行業競爭比較大,一些人短時間掙不到錢就跑了。』劉洋總結的經驗是,每次二手房市場好的時候,購房群體是不一樣的。『有可能政策出來之後,只滿足剛需人群的需求,還有些政策出來之後,只滿足置換或者改善型的需求。這三種市場,只有在行業呆的時間比較長的人,能夠把握出來,在職場呆得時間短可能體會不出來。比如發的帖子沒有針對性,就沒有客戶、沒有成交,最終賺不到錢。』

  不過,對於未來市場的變化,劉洋表示樂觀。『這個行業壓力稍微大,但是整體來說,哪個行業都會有。房屋買賣、租賃這塊市場必然會存在,在國內買房子至少是保值的,國家肯定會支持房地產行業。』

  入行將滿五年的劉洋內心抱有期待,『明年2月份以後,我就有北京購房和搖號的資格了。』

  『之前漲的到現在已經跌得差不多了。』中原地產一名王姓中介表示。他以富力城片區房源為例,『這一帶三月之前最高漲到13萬(每平米),現在跌回到10萬左右』。他表示,目前北京城區的二手房價格基本已恢復到去年年底的價格。

  而接連兩道新政後,房地產中介們都遭遇了時長不等的市場冷淡。偉業我愛我家集團市場研究院的數據顯示,2017年三季度北京二手房網簽量2.06萬套,同比下降73.7%,已降至自2015年以來最低。此外,北京二手房交易均價也出現了三年以來的首次下滑。

  王姓中介的說法是,『9·30之後緩了半個月,然後繼續漲繼續買;3·17之後緩了近半年』。

  隨著樓市歸於平穩,中介們的生意也逐漸回復正常。『最近(二手房)賣出去挺多的』,王中介說。今年9月,他的網點在百環家園完成了28套二手房的成交量。

  『投資客』:調控下止步,放棄假結婚

  2015年把名下的『大房子』賣了之後,周雯(化名)在望京某高端社區買了一套『小戶型』,面積在45平米左右,之後房價上漲。

  『當初買的時候,均價是4萬多一點,現在漲到9萬多。』近一年來,周雯一直在持幣觀望,考慮在合適的時機再購一套。

  『我是單身的狀態,如果再買房,必須以家庭的名義。也有朋友說可以幫我,先結婚,然後再離婚。』周雯說。

  『3·17新政』之後,調控成效明顯。據偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析,從5月份至今的4個月時間裡,北京全市二手房成交均價與『3·17』新政前相比,大約回落10%。

  在中介的建議下,周雯放棄了『先結婚後離婚』的高風險做法。她有想過先把名下的小戶型賣了,再添點錢,換套更適合以後居住的家庭住房。隨著房市價格趨穩,周雯持幣看房、慢慢挑選。

  『我們家對面有一個東南向的房子,80平米多一點,賣出價格是1000萬,掛牌一個星期就成交了。』周雯稱,因為房子朝向好,比較搶手,但也有許多二手房無人問津。『有個47平米的房子,剛開始賣的時候標價700萬,現在降到580萬,但是好幾個月都沒有賣出去。』

  在周雯看來,政策收緊下,房價會穩下來。

  業內人士:銷售增幅放緩,房企資金趨緊

  合生創展集團華北區域公司營銷與資產經營中心副總監孟祥熙表示,中小房企銀行授信程度相對較低,銀行政策收緊,或采用促進銷售的方式尋求回款。而對於擴張型企業而言,需要更多的資金融通量和資金能效,融資下降必定要在一定程度上依靠銷售額來尋求資金鏈的穩定。

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出,房企的資金面主要與銷售回籠資金、融資有關。開發商2016年上半年資金最為寬裕,之後資金面逐步收緊,預計到明年,開發商會普遍感覺到資金緊張。

  『這與銷售增速有關,全國商品房新房銷售總金額、總面積都是去年四月份達到同比增幅最高峰,目前同比增幅都在下滑,預計明年是同比銷售金額與面積都為負增長,同比下跌後會導致開發商回籠資金變少,資金面緊張。』楊紅旭表示,今年以來房企銷售情況逐步變化,尤其是在一二線以及環都市圈這類調控城市,今年銷售總金額增速放緩,『估計到明年,全國房屋銷售總金額出現同比下跌後,大企業增幅也會慢慢收窄,甚至出現負增長。』

標簽: 編輯 鄧創
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