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責任編輯:張聞宇
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1年內超40城市出臺房地產調控 調控會繼續加碼嗎?
來源:新京報 時間:2017-09-26 11:19:08 作者:
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  過去一年超40城出臺樓市調控政策,調控舉措涵蓋提首付、限購、限售等多方面,分析稱限售隊伍仍將『擴容』。

  9月22日至23日下午,南昌、西安、重慶、南寧、長沙、貴陽、石家莊7城市出臺新的樓市調控政策,其中6個城市對新購住房再上市作出限定,時間為2至5年不等。

  在2015年末至2016年初『高熱』不退的房價面前,從2016年8月起,蘇州、廈門、杭州、南京相繼宣布重新啟動已取消兩年的限購政策。如今,調控政策出臺已一年有餘。

  記者粗略統計發現,截至9月25日,共有超過40個城市在過去一年多出臺了樓市調控政策。此外,也有不少城市的銀行通過提高房貸利率,為樓市『降溫』。

  從『提首付』到『限售』,調控手段各式各樣

  2016年8月11日,《關於進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》正式對外公布實施,蘇州成為過去一年多以來第一個頒布限購令的城市,也就此拉開了國內大中城市限購的序幕。

  限購政策包括了外地戶籍在蘇州購房需提供社保、納稅證明,已有購房記錄但未還清房貸家庭的首付比例由40%上昇到50%。

  2016年國慶則成為調控政策出臺的第一個『窗口期』。

  隨著北京於9月30日頒布新政,宣布規定購買首套普通自住房的首付款比例不低於35%,二套房的首付款比例不低於50%之後,10月1日晚至10月2日,鄭州、成都、濟南、無錫、合肥等二線城市和三線樓市熱點城市,先後發布包括提昇房貸首付比例、限購等在內的樓市新政。

  在這一窗口期內,提昇二套房首付比例成為這些城市的共同選擇。例如無錫的二套房首付比例由最低30%提昇至40%。同樣,成都、濟南也將二套房首付比例由30%提昇至40%。

  在去年年底中央經濟工作會議明確『房子是用來住的,不是用來炒的』的定位之後,2017年3月17日,北京3·17新政的出臺成為調控政策的第二個『窗口期』,首套房的認定由『認房不認貸』調整為『認房+認貸』,貸款期限則由最高的30年縮短為25年,此外,二套房的最低首付比例則調整到了60%。

  在3·17新政出臺後,環京地區也迅速跟進,截至5月末,涿州、廊坊,乃至更遠的保定、石家莊、唐山、張家口等地也相繼出臺新的限購政策,要求非本地戶籍在當地購房需提供1—3年不等的社保、納稅證明,首付比例也有所提昇。

  『限售』政策則在今年4月率先在長三角地區出現。2017年4月,常州、揚州相繼出臺調控政策,要求新購住房2年內不得上市交易。而上周末出臺的長沙新的樓市調控政策包括,則將商品住房的上市交易時間原來取得不動產權屬證書滿2年後調整為3年後。

  長沙市住建委有關負責人在接受媒體采訪時表示,此次樓市調控政策『加碼』的特點是,全面強化了住宅的『居住屬性』,堅決抑制其『投資屬性』。同時,強力保障剛需購房,精准調控投機行為和市場炒作。

  多熱點城市房價降溫,北京二手房價領跌

  在持續的嚴格調控之下,熱點城市的房價則出現了增速放緩或下降的態勢。

  據國家統計局發布的8月70城房價數據顯示,從環比看,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格下降或持平,其中北京、上海、廈門環比持平,天津、南京、無錫、杭州、合肥、福州、濟南、鄭州、武漢、廣州、深圳、成都12個城市環比下降。

  從同比看,15個熱點和一線城市新建商品住宅價格漲幅均繼續比上月回落,回落幅度在1.3至6.6個百分點之間。此外,四個一線城市的二手住宅價格與上月相比,北京下降0.9%,上海下降0.2%,深圳下降0.2%,廣州持平。

  8月北京二手房價格跌幅連續四個月領跌全國。中原地產首席分析師張大偉告訴記者,北京作為全國加法與減法調控最嚴格的城市,出現的本輪調控效果最明顯,預計後續價格將繼續下探。

  記者之前調查發現,目前北京地區二手房價格較高位時平均每平米下跌了一萬元左右,北京地區房價回落到去年年底的價位。

  定福莊、傳媒大學附近的房價現在是每平米五萬元左右,而該地區6月份平均房價為五萬三千元至五萬四千元。

  『3·17新政後房價一直在跌,8月份房價纔算趨穩,跌幅沒那麼大了。』房地產中介張經理告訴記者,3·17新政前,定福莊區域房價為每平米6萬元左右。『基本上房價每平米降了一萬元,和2016年年底價格基本持平。』

  亦莊地區的鏈家中介陳經理持有類似的看法。『亦莊地區,目前房價平均每平米為四萬元到五萬元,新政前每平米的價格平均為五萬元到六萬元。』近兩個月亦莊地區房價趨穩。

  據鏈家研究院的統計數據顯示,8月北京市東城區、西城區和海淀區二手房房價相比3.17新政前,分別累計下跌11.3%、13%和8.7%。

  另據安居客房產研究院監測數據,北京東城區、西城區、海淀區近一月的二手房價格較317新政前一個月價格整體下降明顯,其中下降幅度較大的西城區,9月11日二手房均價較3月17日降幅近1成。

  除了價格在新政後下跌,購房者也有了更多的談價空間。『之前市場火熱時,房源不足,報什麼價格都能賣出去。現在基本上購房者在報價基礎上可以往下談價格,有了更多的談價空間。』陳經理向幫主表示。

  6城市限售出臺,後續影響幾何?

  『上周末出現的調控潮的邏輯很簡單,這些城市房價還在漲,所以有必要繼續調控。』張大偉表示,發布政策的8個城市中,均為房價上漲較明顯的城市,其中武漢屬於熱點城市。『武漢的新建住宅價格出現了下調,但是二手房價格上漲明顯,市場存在熱度。』

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進持有類似看法。在他看來,此次限售的城市較多為非一類城市,屬於省會城市中的二類城市。『此類城市限購政策推行的時間較晚,部分甚至沒有限購政策。』嚴躍進說,在各類外溢效應比較明顯的情況下,類似的城市需要對持續上漲的房價進行管控,這樣就會形成較為明顯的管控導向。

  但為何強調限售而不是限購?

  嚴躍進表示,此類城市多半是去庫存和控房價並軌的城市,所以通過限售,既能實現去庫存的導向,同時也可以防范各類短期資金套現的做法。

  記者查詢國家統計局數據發現,8月南昌、西安、長沙、重慶、南寧、貴陽、石家莊、武漢8城市二手房價格指數較上月環比分別增長0.5%、0.9%、0.6%、0.8%、0.5%、0.3%、0、0.8%,較去年同比分別增長7.7%、7.2%、20.2%、9.5%、10.8%、4.2%、2.9%、7.7%。

  調控是否還將加碼?分析稱:調控繼續

  未來房產調控是否會繼續加碼?

  『此次調控明顯是住建部主導,後續會有幾個同類型城市發布調控政策。』張大偉預測,在一些新建住宅價格被數據控制的城市,二手房價格依然明顯上漲。『調控政策將繼續堅持「打地鼠」,三四線還是會出現上漲,調控政策也還是會繼續出現。』

  嚴躍進也表示,重慶南寧等城市紛紛加入到限售政策出臺或昇級的行列,充分體現了當前對於限售政策落實的肯定,所以各地會逐漸推廣此類模式。『部分城市限售時間從兩年昇級為三年,體現了當前類似限售的管控思路,即逐漸地根據樓市狀況來進行昇級。』嚴躍進表示。

  具體來看,嚴躍進認為,後續城市的限售會出現各類新的版本:試點城市擴容,尤其是各類省會城市和重點三線城市;限售周期會延長;限售的內容會增加,比如和限購等政策進行結合等。

標簽: 編輯 鄧創
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