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責任編輯:張聞宇
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上海集體土地建租賃房試點:投8000萬8年回本
來源:每日經濟新聞 時間:2017-09-08 09:03:44 作者:
字號

  今年8月29日,國土部、住建部印發的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》顯示,根據地方自願,確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

  如果『集體建設用地建租賃房』在全國鋪開,那麼8年前上海在閔行區七寶鎮聯明村的試點情況具體如何,能否為其他城市提供可行性經驗?近日,《每日經濟新聞》記者實地調查采訪發現,如今,該村試點建起的『聯明雅苑』,已經是一個有著5棟樓的小區了。

  據上海市閔行區七寶鎮聯明村黨總支副書記、村委會主任沈春軍介紹,聯明雅苑小區連同動遷、建造、裝修的支出差不多8000多萬元,年租金回報率約為15%。目前村裡每戶家庭每年能拿到差不多2萬~3萬元的分紅。

  同時,《每日經濟新聞》記者還了解到,聯明雅苑小區裡的租賃住房的租住率比較好,租客選擇住在那裡的原因之一是租金便宜、配套較為完善,居住方便,但也有不能辦理長期居住證等不足。此外,就『集體建設用地建租賃房』而言,2012年上海已在全市新規劃了21處項目,在『十三五規劃』中,上海又提出未來供應70萬套租賃房的計劃。

  每家每年分紅2萬~3萬元

  位於上海中春路的聯明雅苑小區裡,有兩棟綠色的住宅樓十分顯眼。這裡住著當地村民,此外還住著很多來自附近公司的租客。這些租客之所以選擇住在這裡,其中一個原因就是租金比周邊的商品房便宜。記者在小區內看到,保安亭、公告牌、閱報欄等一應俱全,而從空調安裝量和窗口晾曬情況來看,入駐率也基本滿格。

  作為上海首批試點的公租房項目之一,如今的聯明雅苑,被租戶稱為『螞蟻工房』。

  而沈春軍介紹,這個公租房試點項目可以追溯到2010年,彼時,上海市推出集體用地建租賃房的政策,閔行區被選為試點區域。

  七寶鎮聯明村響應號召,投資8000餘萬元,在集體用地上建起了約400多套的公租房,即為『聯明雅苑小區』,小區在2010年正式投入了使用。

  沈春軍告訴記者,聯明雅苑雖然是集體用地,但原先地塊上有一家企業,是聯明村將其動遷,進行了土地出讓之後,根據招投標做的建設。

  『當時土地成本和建設成本都比較低。』據沈春軍透露,上述小區連同動遷、建造、裝修的支出差不多8000多萬元,通煤氣花了幾百萬元。

  另外,項目由聯明村下屬的公司運營,啟動資金來源為村民,而村委會給村裡承諾的的回報率是7%。雖然只比銀行借貸的利率略高,但更加穩定安全。

  不過,上述項目運營至今,大概明年就能收回成本。沈春軍告訴記者,小區的房租價格要比周邊市場優惠2~3成,很受周圍企業職工的歡迎。而七寶鎮范圍內有不少年稅收達50萬元的企業,他們普遍存在解決職工住宿問題的需求。

  『如今小區一年的租金收入可以達到1200萬元左右,年租金回報率約15%。』沈春軍興奮地表示,小區的租金到年底還有上漲趨勢,不過具體價格還要綜合考量出租率來制定。

  實際上,聯明雅苑在2016年經歷了一次租金快速上漲,幅度達20%。在此前的五六年,小區每年的租金漲幅大約在5%~8%左右。不過小區目前一套一室一廳40平方米房屋的月租金約為2450元,依然比較優廉。

  實際上,聯明雅苑已經不僅是收回成本的問題了。沈春軍還表示,除了兩棟公租房的租金收入外,小區的兩個市場、商務樓等都會產生收入,目前村裡每戶家庭每年能拿到差不多2萬~3萬元的分紅。

  據了解,全村共有500多戶家庭,村民2400多人,以家庭為單位,村民每年可從項目獲得的收益,已高於銀行存款利率。

  租戶:居住方便但美中不足

  逐漸取得投資回報,聯明雅苑似乎依靠的是『價格優勢』,那小區的居住體驗究竟如何?

  《每日經濟新聞》記者在聯明雅苑隨機采訪了幾家租戶。曾先生(化名)是聯明村的村民,房子拆遷後被村委會安置在聯明雅苑小區。

  目前曾先生住的是一套一室一廳的房子,雖然較小,但房屋配有獨立的廚房、衛生間、餐廳,天然氣、有線電視、空調等配套設施也很齊全,房子住起來還算方便。

  不過曾先生直言,美中不足的是,小區是集體用地性質,只有被大家稱為『大產證』的集體產權證,而大產證不符合居住證辦理要求,所以聯明雅苑的租戶是不能辦理長期居住證的。

  另據了解,聯明雅苑小區聘請了專業的物業公司管理,每個月會為小區租戶提供免費的法律諮詢、免費的圖書閱覽,每家每戶入住前也會開展身份備案登記。

  『原先小區都是提供給七寶鎮轄區內各個優質的企事業單位的,以企業出面推薦租借為主,優秀的白領、藍領申請入住,住戶資質是很好的。目前小區逐漸開放對社會的出租。』沈春軍表示。

  也由於租賃開放,據公共租賃房綜合事務受理大廳窗口工作人員透露,小區已有的404套房屋已經全部租罄,而且在後面排隊、候租的承租企業與承租人還有90戶之多。

  上海將新增70萬套租賃房

  從目前聯明雅苑小區的試點情況來看,公租房的低成本、低租金,高需求、高增值,既能滿足村民的利益需求,也能給有需人群提供較高性價比的居住選擇。

  據了解,就『集體建設用地建租賃房』而言,2012年上海已在全市新規劃了21處項目,用地面積約55公頃,可建建築面積約106萬平方米,主要分布在浦東、松江、嘉定、青浦、閔行、寶山、奉賢、崇明8個區(縣)。而在『十三五規劃』中,上海又提出未來供應70萬套租賃房的計劃。

  上海中原地產分析師盧文曦直言,顯然租賃已成為趨勢,這能更好地滿足無能力購買住房的居民、困難家庭的居住需求,同時,這也能增強集體土地的利用效率和土地價值。

  近日,易居執行總裁丁祖昱也對《每日經濟新聞》記者表示,房屋租賃市場會越來越大。政府調控的思路正由需求端控制轉向供給端。僅上海而言,租賃住房比例就由13%提昇到了41%,其效果則會是上海房價穩住了,上海房租回落了。

標簽: 編輯 鄧創
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