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責任編輯:張聞宇
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樓市『五限』政策將繼續擴圍
來源:經濟參考報 時間:2017-05-19 08:38:35 作者:
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  18日,國家統計局發布的4月70個大中城市房價數據顯示,在調控政策收緊的壓力下,樓市出現分化,熱點城市明顯降溫。其中,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落。非重點調控的二三線城市則領漲。其中,26個城市房價環比漲幅超過1%,3個城市漲幅超2%。

  業內人士表示,樓市從限購到限貸,從限價到限售,再到一線城市全線『限商』,進入了『五限』時代。截至目前,樓市仍處於拉鋸狀態,在樓市預期未有根本改變的背景下,預計後續調控政策將繼續擴圍,調控城市數量也將繼續增加,直至樓市整體企穩。

  分化熱點城市降溫驅使投資外溢

  統計局公布的最新數據顯示,4月,70個大中城市新建商品住宅價格環比算數平均增幅為0.73%,依然保持高位,但15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落。

  其中,合肥降幅最為明顯,同比下調7.4個百分點,廈門同比下降6.6個百分點,南京降5.5個百分點,上海、杭州也分別下調4.4%和3.5%。環比方面,5個城市漲幅有所回落。其中,上海、南京、福州環比下調1%,合肥環比下調2%,天津下調3%。

  國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示,因地制宜、因城施策的房地產調控政策繼續發揮作用,4月,15個城市新建商品住宅價格同比漲幅全線回落,環比方面,9個城市新建商品住宅價格下降或持平。

  從70城數據來看,有30城新建商品住宅價格同比漲幅回落。其中,回落城市中有23個為一二線城市。

  劉建偉表示,初步測算,一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續7個月回落,4月比3月回落2.8個百分點;二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續5個月回落,4月比3月回落1個百分點;從環比看,4月70個城市中有23個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落,比3月增加13個;7個城市由上月上漲轉為持平或下降;3個城市降幅擴大。

  中原地產首席分析師張大偉分析認為,在樓市深度調控下,4月房價變動明顯分化。其中,全面進入調控周期的一二線城市,房價漲幅明顯收窄。整體表現為,一線城市明顯降溫,二線逐漸平穩,三線城市有所上昇。

  事實上,除廣州上漲1.4%外,4月房價漲幅較大城市均為此輪調控外的二三線城市。統計局數據顯示,70大中城市中,62個城市環比上漲,其中,26個城市漲幅超過1%,3個城市漲幅超過2%。具體來看,唐山4月房價環比上漲2.3%,蚌埠環比上漲2.2%,宜昌環比上漲2.1%,北海上漲1.9%,沈陽上漲1.8%,揚州、金華上漲1.7%,昆明、西安、韶關則分別上漲1.6個百分點。

  對此,張大偉解釋稱,熱點城市調控全線加碼,投資需求因此外溢至此前漲幅較低的城市。

  4月房地產成交量也同樣出現了分化趨勢。其中,四個一線城市成交面積環比下滑31%,其中,廣州環比降幅為47%,北京同比下降35%,上海同比降幅也超4成。二線城市方面,城市成交面積環比上昇4%,同比下降28%。三線城市則出現了成交面積同、環比均漲的現象,環比上昇13%,同比亦上漲16%。

  警惕土地市場昇溫投資熱情不減

  事實上,三線城市集體大幅度上漲的根本原因在於購房者投資熱情未減。調控措施多著眼於『限』,雖然抑制了成交,但未能從根本上抑制購房投資需求。

  CRIC研究中心研究員楊科偉表示,在需求外溢、投機心理難平的同時,供求不均加劇了樓市拉鋸戰。

  CRIC研究中心數據顯示,受限價政策影響,熱點城市嚴控預售證審批,新增供應量仍處低位,29個重點城市商品住宅新增供應量同、環比分別減少35%和5%,供應持續偏緊的局面並未有所好轉,其中,有13個城市新增供應量環比上昇,佔44.8%。但從同比來看,29個城市中僅貴陽、青島、鄭州、寧波、昆明供應量上漲。

  具體來看,一線城市環比下降13%,同比更是銳減54%,上海、深圳連續兩月回昇,但相比去年同期跌幅仍在55%以上;二三線城市環比微降4%,重慶、鄭州等城市供應量顯著提昇,環比漲幅超70%,廈門、福州供應量降至歷史低位,不足5萬平方米,環比跌幅均在90%左右。

  在樓市高強度調控下,與樓市供求持續低迷相對應,土拍熱度仍在繼續。CRIC數據顯示,盡管土地市場成交量連續四個月走低,平均溢價率也較3月有所下降,但成交均價環比依然大漲20%,一方面是熱點城市地塊稀缺導致競爭激烈,另一方面是部分房企拿地補倉意願強烈。

  楊科偉表示,從日前統計局發布的房地產開發投資數據也可看出,房地產開發投資增速延續自去年下半年以來持續回昇的態勢,再創兩年以來新高,這體現了房企對後市預期的看好。

  張大偉也同意上述觀點,他認為,供應不足導致買賣市場供需懸殊。過去兩年,樓市整體資金流入明顯,但從土地供應角度看,2016年的土地供應,一二線城市明顯偏少,一線城市合計供應住宅規劃建築面積只有1739.34萬平方米,二線城市只有42559萬平方米,剔除其中的大量配套建設,實際供應的純住宅面積遠不夠消化量。

  預判調控高壓不減擴圍在即

  針對不斷上漲的房價,三四線城市也相繼采取措施為市場降溫。

  統計局發布數據的當天,4月漲幅第一名的唐山便發布《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》,指出對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供在我市連續1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,在路南區、路北區、高新技術產業開發區范圍內限購1套住房(所稱住房均含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在我市連續1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在以上范圍內向其售房。

  15日,開封市政府出臺《關於規范房地產開發企業行為維護房地產市場秩序的通知》,要求在開封市區內購買的新建住房,取得不動產權證滿3年方可轉讓;原則上,新房半年內漲幅不得高於5%,一年內漲幅不得高於10%。

  此外,海南瓊中、保亭縣也分別表示,在該縣范圍內,非本省戶籍居民家庭限購1套住房;在該縣范圍內,暫停向在本省擁有1套及以上住房的非本省戶籍居民家庭出售住房;禁止期房轉讓和限制現房轉讓等。

  調控收緊版圖正向四線甚至更低級別城市擴圍。中原地產研究中心統計,去年9月底以來,各城市陸續出臺的房地產相關政策超過百項,房地產調控高壓不減。成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、濟南、西安、南京、開封、三亞等多地,再加上河北省環京重點區域全部采取限售措施。

  張大偉表示,目前樓市的減法已經做到極致,從限購到限貸,從限價到限售,再到一線城市全線『限商』,樓市進入了五限時代。從本輪政策來看,調控目標是明顯的托底蓋帽,約束房價上漲過快區域,去庫存城市政策平穩。因此,在整體市場熱度從過去一二線轉移到三四線城市的背景下,預計調控將繼續向更低層次擴圍,調控的城市數量也將繼續增加,調控內容也將更加嚴格。

標簽: 編輯 鄧創
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