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責任編輯:張聞宇
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135家房企存貨逾3.3萬億元『萬綠保招』佔近四成
來源:證券日報 時間:2016-09-13 18:26:29 作者:王麗新
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  《證券日報》記者根據WIND資訊統計數據發現,按照申銀萬國行業分類,截至6月底,135家上市房企存貨總計接近3.38萬億元,而去年同期這135家房企的存貨總計約為2.88萬億元,攀昇了4933億元,同比漲幅為17%。

  值得關注的是,截至6月底,萬科、綠地、保利地產和招商蛇口四大房企存貨佔比高達近1.3萬億元,佔比接近四成。

  對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍接受《證券日報》記者采訪時表示,今年去庫存效果明顯,所以盡管存貨貨值較高,但因對房地產市場預期的看好,業內仍認定其存貨壓力較小。此外,目前看來,很多房企都在積極儲備土地,存貨規模或將進一步攀昇。

  存貨攀昇

  《證券日報》記者根據WIND資訊統計數據發現,在上述135家上市房企中,6家房企存貨總量超過1000億元。

  具體來看,萬科、綠地、保利地產、招商蛇口、華夏幸福和首開股份上半年存貨分別為4275億元、4064億元、3048億元、1265億元、1244億元和1026億元;同比上漲幅度分別為28%、18%、8%、12%、46%和40%。

  嚴躍向《證券日報》記者表示,房企財務報表中的存貨指標包括了住房庫存、土地儲備、開工建設項目等指標,所以整個存貨規模會比實際上的待售住宅面積或金額要高。

  另有業內人士向本報記者直言,相對而言,住宅庫存下降明顯,但商業類庫存其實是難以消化的,尤其在一些經濟活力較差,人口外流的城市,有不少空置的商業類項目,或者難以出租,或者乾脆成為爛尾樓。因此,沈陽等城市正在變相改變商業類庫存的用途,使其變身為『住宅待遇』,進而加快去庫存速度。

  此外,在本輪一、二線熱點城市房價和土地價格雙雙暴漲的推動下,手中沒有土地儲備的開發商『心裡非常慌』,以至於封盤銷售,在這樣的市場環境下,在成品的現房庫存價值將被重估,增值空間也較高。

  總體而言,今年上半年,房企去庫存效果是比較明顯的。國信證券分析師區瑞明、朱宏磊在其分析報告中表示,以中報公布的『銷售商品、提供勞務收到的現金』進行統計,2016年上半年地產板塊總銷售規模達到了8503億元,同比增速達50%,延續了去年的高增長水平。以『推算銷售額』口徑(房企當期營業收入加上當期預收款變化)來計算,2016年上半年地產板塊的總銷售規模達到了9037億元,同比增速達30%。

  截至上半年,A股地產板塊期末存貨再攀新高,達33227億元,以期末存貨/(推算銷售額×2)來計算去化周期約為1.84年,進一步下降。

  去化周期縮短

  當然,房地產板塊因其項目自身的周轉特性,一般企業現有土地儲備會滿足企業未來2年-3年發展需求。若不足,房企將加快拿地步伐。

  『從歷史數據來看,2013年至今,A股地產板塊的去化周期一般都在2年以上』,嚴躍進向本報記者表示,2014年更是一度高達3年,但今年上半年,則跌至約1.8年。由此可見,雖然存貨攀上新高,但去化周期則隨之縮短至低點。

  上述業內人士則稱,今年上半年,存貨周轉率提昇,無論是賬面存貨還是用存貨重估值扣除預收賬款後橫梁的實際存貨價值,同比增速都在今年中期降低,存貨倉位連續兩年下滑,2016年中期已降至近6年來的低點。

  伴隨著存貨周轉速度的增加,房企的現金回流速度也同步加快。據統計,135家房企上半年貨幣資金合計達到7056億元,比上年同期時的4754億元大幅增加48%。

  值得關注的是,金九銀十開局待『昇溫』。與廈門、南京、合肥等城市的火熱銷售情況相對應,部分城市土地市場和房貸調控政策紛紛出臺,為應對暴漲的房價和地價,一線城市和核心二線城市的地方政府減緩供地節奏,縮短供地規模,政策環境更加謹慎。

  不過,盡管政策有趨緊趨勢,但嚴躍進仍認為,手握7000億元的現金,寬松的融資環境,加上資產荒下大量資金流入房地產行業的衝動欲望,預計後續房企拿地將更為積極,存貨規模會進一步被推高,尤其各類資源較為集中的A股大型房企,資產和存貨規模都將再度提昇。

  135家房企存貨逾3.3萬億元

  『萬綠保招』佔近四成有分析人士表示,今年上半年庫存消化較快,銷售周期降至約1.8年

標簽: 編輯 張聞宇
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